Вівторок, 1 грудня

Вибір і купівля первинної нерухомості – не лише блакитна мрія багатьох українців, але й важкий, а подекуди навіть і небезпечний, процес, який вимагає неабиякої концентрації та уваги. Чимала кількість будівельних компаній, зручних систем кредитування та виплат, спокусливих цін – усе це неабияк заплутує та потребує відповіді на  питання: як не помилитися. Opinion дізнався: у якому стані перебуває будівельний ринок України сьогодні, чи варто очікувати на зменшення цін, як не потрапити на вудочку недоброчесних забудовників і які компанії завойовують найбільшу довіру, закінчуючи будівництво достроково.

Тези про ймовірне «просідання» ринку первинної нерухомості та, як наслідок, зменшення цін на житло трапляються чи не кожного року. «Наступного року можна буде взяти дешевше» – класична порада, яку чув кожен бажаючий придбати квартиру. Та наскільки логічними й правдивими є ці твердження? Дійсно, будівельні аналітики протягом останніх років наголошують, що пропозиція починає суттєво переважати попит, а тому цей дисбаланс може неабияк вдарити по стабільності численних компаній.

Про це наприкінці минулого року заявив Андрій Гусельников, віце-президент ВГО «Ліга експертів України». За його словами, забудовники починають масово зменшувати ціни, а рівень продажів залишає бажати кращого. «Люди не стали жити краще за останні роки, тому об’єктивних причин для зростання обсягів продажів на первинному ринку я не бачу. Пропозицій зараз у рази більше, ніж попиту. Забудовники змушені знижувати ціни на споруджуване або майже здане в експлуатацію житло. Вони можуть вдаватися до всіляких методів привертання потенційних покупців, наприклад, ремонти у квартирах, різноманітні святкові знижки, надання на декілька років кредитів тощо. Однак ринок готовий до зниження цін, і вони знижуватимуться й далі, можливо, навіть і різко», – розмірковує експерт.

Натомість представники українських будівельних компаній вважають інакше. За словами Анни Лаєвської, комерційної директорки «Інтеграл-Буд», минулого року тільки в її компанії вартість житла збільшилась на 5-7 %. «Більшість компаній – лідерів ринку, навпаки переглядали ціни в бік підвищення завдяки попиту та зростанню будівельної готовності об’єктів. Так, у деяких проектах нашої компанії зростання цін у доларовому еквіваленті за дев’ять місяців 2017-го року сягнуло понад 5-7 %», – ідеться в коментарі.

Однак навіть попри протилежність думок забудовників і незалежних експертів, потрібно розуміти, що про стан будівельного бізнесу варто казати, зважаючи на офіційні дані. Зауважмо, що за результатами дослідження Центру громадського моніторингу та контролю, останній знаковий та дійсно великий «бум» на будівництво в Україні спостерігався у 2011-му році, тобто впродовж підготовки до проведення «Євро-2012». Після цього ринок нерухомості на певний час поринув у стадію «стабільного мовчання». Однак на початку 2018-го року, згідно з інформацією міжнародного рейтингу легкості ведення бізнесу Doing Business, Україна значно покращила свої позиції, посівши 76-те місце серед 190 країн. Та найважливішим щодо цього є показник «отримання дозволів на будівництво»: наша країна цілком несподівано для багатьох аналітиків потрапила до топ-40 країн, що є першим свідченням нового підйому на будівельному ринку.

Натомість дещо іншу картину подій формують результати досліджень, представлені Державною службою статистики України (див. графік 1). Дійсно, минулий рік виявився більш вдалим у контексті обсягів будівельних робіт, порівняно з двома попередніми. Однак найбільший «бум» нерухомості відбувся орієнтовно у 2012-2013-их роках. Нині ми можемо простежити певну закономірність у зростанні обсягів виконаних будівельних робіт, але такі висновки будуть неефективними, оскільки результати поточного року теоретично можуть повністю змінити наш погляд на представлену державною службою статистику. Тому справедливо буде сказати, що певних рух щодо збільшення житлових новобудов дійсно є, але зважати на один лише показник було б помилково.

Окремо варто зазначити, що на сайті Державної служби статистики інформація про обсяги виконаних робіт була надана у гривнях. Але, зважаючи на нестабільний курс валюти та відчутне збільшення вартості долара з 2010 до 2017 років, Opinion вирішив перевести представлені державною службою суми в міжнародну валюту. При підрахунках використовувалися щорічні середні курси від Національного банку України, тому зображений графік є максимально точним.

Графік 1. Обсяг виконаних будівельних робіт: житлові будівлі

Натомість статистика про прийняття в експлуатацію житлових будівель за 2010-2017-ті роки засвідчує, що найбільш «вдалими» для забудовників виявились 2015 та 2017 роки (див. графік 2). Варто зазначити, що у процесі підрахунку Державна служба статистики не враховувала тимчасово окуповані території АР Крим та частини зони антитерористичної операції (ООС). Та попри це останні два дослідження демонструють, що певна тенденція до збільшення масштабів будівництва в Україні все ж прослідковується, що підтверджує думку експерта про потенційне зменшення цін та здорову конкуренцію на ринку нерухомості.

Графік 2. Прийняття в експлуатацію житлових будівель

Завдяки інформації, опублікованій на сайті Державної служби статистики, можемо зробити висновки й щодо найбільш привабливих для придбання житла областей і регіонів країни за поточний рік. Йдеться про Одеську, Закарпатську, Київську, Львівську та Харківську області (див. графік 3).

Графік 3. Прийняття в експлуатацію житла по регіонах у січні-березні 2018 року

Про які саме проблеми на ринку нерухомості наголошують численні експерти – залишається таємницею. Державна статистика засвідчує: на сьогодні ми маємо справу з новим піком будівельних послуг, а тому, роздумуючи над купівлею житла, варто зважати не стільки на вартість (адже збільшення конкуренції та кількості новобудов спровокує більш лояльні ціни на житло), як на досвід, рівень довіри та терміни завершень будівельних робіт українських компаній.

Будівельні компанії України – кому довіряти?

Експерти схиляються до думки, що ключову роль у виборі компанії-забудовника мають відігравати показники досвіду та попередніх результатів, оскільки будівництво є довготривалим процесом, а компанії «новачки» нерідко можуть бути фіктивними. Щорічно Міністерство регіонального розвитку та будівництва разом з Державною архітектурно-будівельною інспекцією України проводить конкурс «Кращі будинки і споруди, збудовані та прийняті в експлуатацію на території України». Архітектори, будівельники та експерти галузі обирають проекти-переможці серед: промислових підприємств і об’єктів виробничого призначення, житлових, адміністративно-офісних і готельних будівель, об’єктів освіти, виховання, соціально-культурної та оздоровчої сфери, культових споруд, об’єктів сільського господарства, інженерних споруд й об’єктів транспортної інфраструктури, об’єктів дозвілля та відпочинку, які були побудовані та прийняті в експлуатацію на території України. За результатами останнього конкурсу, нагороди в різних номінаціях взяли будівельні компанії зі столиці та Київської області, а також із Одеси, Дніпра, Харкова тощо.

Чим раніше – тим краще?

Однак самого лише рейтингу, звісно, замало. Будівельні аналітики наголошують, що важливим показником є швидкість здачі об’єктів: перевагу варто надавати тим компаніям, які взяли за практику завершувати будівництво раніше обумовлених термінів. Серед українських забудовників подібних традицій дотримуються не всі. Від початку 2018-го року завдяки роботі Центру моніторингу було зафіксовано декілька таких випадків.

Серед забудовників, які достроково завершують будівництво, виділяються компанії, що будують у Києві, Одесі, Львові та Житомирі. На початку січня львівська компанія «Еко-дім» завершила зведення двох будинків на рік раніше запланованого терміну. До цього, за словами менеджерки будівельної компанії Вікторії Русиняк, протягом 2017-го року «Еко-дім» здав в експлуатацію три житлові комплекси та школу-ліцей на Сихові.

Відкриття школи-ліцею на Сихові

На півдні країни, як правило, завершує будівництво вчасно компанія KADORR Group. Того тижня, 6-го липня, компанія здала «31-шу Перлину»  сучасний житловий комплекс у курортному районі Одеси. Згідно з публікаціями місцевих видань, є випадки, коли одеський забудовник випереджував обумовлені терміни. Приблизно місяць тому в Одесі компанія здала житловий комплекс «35-та Перлина» раніше зазначеного терміну. У січні 2018-го року KADORR завершив достроково ще два житлових комплекси в різних районах міста. Виходячи з проаналізованих даних, ця компанія задає темп і рівень будівництва в Південному регіоні. При цьому сфера діяльності компанії не обмежується будівництвом житлових комплексів, KADORR будує і торгівельні та бізнес-центри, оздоровчі комплекси, школи тощо, з них близько 20 % здані достроково, інші – в  зазначені терміни.

Відкриття житлового комплексу «31-ша Перлина» в Одесі

«Наш принцип – не ораторство, не порожні політичні жести, а конкретні справи та довірливі стосунки з вкладниками. Молитва, праця та терпіння ми завжди дотримуємося цих головних постулатів, тому всі наші «Перлини» здаються в термін і завжди відзначаються високою якістю. Наші інженери днями й ночами працюють на об’єктах, аби створити комфортне та затишне житло», – зазначив власник та генеральний інвестор KADORR Аднан Ківан, який урочисто відкривав «31-шу Перлину» разом із дружиною, сином та у супроводі тисяч одеситів.

Аднан Ківан (в центрі) з дружиною та сином

Посилаючись на рейтинг будівельних компаній місцевого видання «Думська», серед одеських будівельників KADORR посідає перше місце здає будинки вчасно, або навіть достроково, і це не позначається на якості. Мінрегіонрозвитку минулого року визнав житловий комплекс компанії кращим в країні. Експерти відзначили міцність конструкцій, якісні вентильовані фасади, інноваційні системи енергозбереження та зручне планування.

За останній рік відзначились і забудовники з Житомира, завершивши достроково будівництво жилого комплексу «Полісся», таким чином увівши в експлуатацію одразу 254 квартири. «На будівництві дотримались усіх норм, зроблено усе з сучасних матеріалів, житло комфортне та тепле, а матеріали брали у місцевих підприємців, на наш погляд, вони були найкращі та достойні», – розповів представник генерального підрядника Олег Федаш.

Відкриття комплексу «Полісся» в Житомирі

Таким чином стає зрозуміло, що самого лише рейтингу найбільших забудовників дійсно замало: від початку поточного року з 15 компаній-лідерів лише одній вдалося відзначитися ще й в достроковій здачі будівлі. Не менш цікавою є і географія «дострокових» компаній: попри чималу кількість будівельників у Києві, лідерами  стали Одеса, Житомир та Львів. Однак до кінця року залишилося ще чимало часу.

Разом із тим виникає логічне питання: чому водночас із достроковими здачами будинків українцям доводиться нерідко стикатись із «довгобудовами»? Консультант «будівельного» комітету Верховної ради Юрій Манцевич виокремив три причини, зважаючи на які будівництво може відчутно затягнутися. «Перше: споруда будувалась незаконно, тому саме будівництво зупинили. Друге: всі квартири вже продані інвесторам, гроші витрачені, ресурсів на добудову вже просто немає та не зрозуміло, чи будуть. Третє: на якомусь етапі грошей на будівництво не вистачило, але, загалом, всі кошти ще не витрачені. У будь-якому з цих випадків перспективи добудови доволі сумнівні», – переконаний експерт.

Як не чекати на свою квартиру роками та не втратити кошти?

Будівельний ринок – це не лише про зміни цін та збільшення новобудов у центральних містах країни. Багатьом українцям знайома історія про одну з найбільших шахрайських афер за участі компанії «Еліта-Центр». І хоча з того часу минув уже не один рік, більша частина інвесторів і досі залишається без квартир і грошей. Безумовно, це лише один із випадків порушень у будівельній галузі України, і стовідсоткових гарантій неможливості повторення історії славнозвісної компанії ніхто не дає. Тим не менш, вихід є.

За словами президента Ліги експертів України Світлани Бовсуновської, запорукою збереження власних коштів і майбутнього житла у випадку конфліктних ситуацій є статус інвестора у покупця. Для того, аби точно дізнатися свою «роль», достатньо уважно прочитати договір, укладений із забудовником.

«Згідно зі ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла й операціях із нерухомістю», нині в Україні існує тільки два законних та легальних механізми інвестування в будівництво житла. Перший – через участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ) або у фонді операцій із нерухомістю (ФОН), з укладанням відповідного договору про участь у такому фонді та отриманням сертифікату (цінного паперу), який видається управителем такого фонду (фінансовою установою). Другий – шляхом придбання цільових облігацій підприємств (цінних паперів), які мають право на такі емісії, з укладанням відповідних договорів і подальшим обміном облігацій на житло.

Ці механізми були впроваджені державою для захисту прав інвесторів. Якщо кошти на будівництво житла залучені за такими механізмами, то це є інвестиціями, процес залучення таких коштів є інвестиційною діяльністю, а особа, яка вклала свої кошти в будівництво житла – є інвестором, якому держава, згідно зі ст. 19 Закону України «Про інвестиційну діяльність», гарантує захист прав і законних інтересів у разі виникнення будь-яких проблем із інвестицією.

За механізмом участі у ФФБ інвестор вносить свої кошти у фонд (такий собі банк), який перераховує ці кошти забудовнику та контролює його з питань будівництва. У випадку, якщо таке будівництво зупиниться або стануться інші неприємності, фонд повинен повернути інвестиції, бо один лише статутний капітал такого фонду становить 1 млн євро. Зі свого боку держава також гарантує захист таких інвестицій», – розповіла експертка.

У разі зупинки будівництва чи виникнення інших проблем, за словами Світлани Бовсуновської, інвестор має право розірвати договір про участь у фонді та повернути власні кошти. Щоправда, повертатися гроші, згідно із законодавством, можуть протягом 90 днів із моменту звернення. Тому питання чи слід ризикувати, звертаючись до нових забудовників, спокушаючись на надто приємні умови, стає риторичним. За умови правильного укладання договору кошти, звісно, можна повернути, однак на це може піти не один місяць. Який вихід? Слід самостійно проаналізувати будівельний ринок свого регіону, визначити головних забудовників, звернути увагу на терміни здачі житла та відгуки інших клієнтів. Адже хтозна, можливо, продовжувачі справи «Еліти-Центр» притаїлись під новими іменами.

Текст: Андрій Шурмій

 

Залишити коментар