Четвер, 22 жовтня

Урядовці обіцяють ухвалення нового закону, який дасть змогу розв’язати задавнену проблему зі застарілим і відверто аварійним житлом. Проте експерти застерігають, що нині в ньому передбачено норми, які унеможливлять цей процес.

Минулими вихідними на одній із будівель Хрещатика обвалився балкон на восьмому поверсі. Хоч люди й не постраждали — втішного мало. Схожі інциденти регулярно трапляються в багатьох містах України. Зокрема в Одесі, Дніпрі, Івано-Франківську та в інших. Адже чимало застарілого житла – через брак капітального ремонту, – перебуває в аварійному стані, і «балконопадом» його проблеми не вичерпуються.

Передусім ідеться про «хрущовки», зведені в середині минулого століття. Перша спроба виправити ситуацію датована 2005-2006 роками, коли було розроблено й ухвалено закон про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду, який так і не дав бажаних результатів. І тепер, враховуючи те, що завершується термін експлуатації «наймолодших хрущовок», розпочали удосконалення законодавства – із тим, щоби розпочати вирішення цієї проблеми. Проте експерти, із якими поспілкувався Opinion, сумніваються в тому, що й ця спроба буде вдалою.

За інформацією Держстату, в Україні близько 978 мільйонів квадратних метрів житла. Із них майже 75 мільйонів, як запевняють експерти, непридатні для проживання. Як стверджують у Київській міськдержадміністрації, у столиці майже дев’ять мільйонів квадратних метрів такого застарілого житлового фонду – і це шоста частина житла Києва. За даними прес-служби, це понад три тисячі багатоквартирних будинків – із майже 212 тисячі квартир. І 90 % цих будинків – п’ятиповерхові «хрущовки». Саме вони по всій країні перебувають в аварійному стані, і потребують, якщо не знесення, то бодай серйозної реконструкції.

Зведені у 1957-1985 роках як соціальне житло для тих, хто потребував даху над головою, вони розраховувалися на 25-30 років. Проте пізніше термін експлуатації, за умови проведення капітальних ремонтів, продовжили до 60 років. Але з ремонтами якось так і не склалося, тепер фахівці сперечаються, на скільки ще вистачить запасу міцності конструкцій. Там, де вже було проведено обстеження, результати невтішні: бетон давно втратив міцність, арматура теж зістарілася від часу. Не кажучи вже про те, що в таких будинках постійні проблеми з каналізацією, водопровідними й тепловими трубами й електропроводкою, яка не розрахована на сучасні навантаження, й через це часто трапляються короткі замикання, що стають причиною пожеж.

Скільки років чекатимуть обіцяного

Зрозуміло, що за таких умов бажання влади взятися за вирішення проблеми видається логічним. Та люди, навчені гірким досвідом попередньої спроби, не дуже вірять, що щось вдасться зробити, тим більше у стислі терміни. У Мінрегіоні ж обіцяють довести до розуму новий законопроект, яким визначатиметься подальша доля застарілого житлового фонду, вже до кінця цього року.

Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе запевняє, що проект цього закону має потрапити на розгляд Верховної Ради в 2019-му. І пояснює, що чинний закон, який було ухвалено 2006 року, не міг спрацювати, принаймні, з кількох причин. По-перше, у ньому передбачено стовідсоткову згоду мешканців будинку на проведення будь-яких дій (реконструкції, знесення тощо). Проте в реальному житті досягти такої згоди неможливо. Тож у новий закон хочуть закласти іншу норму – 75 % тих, хто погодився. А інших, як зазначає фахівець у галузі містобудування Віктор Глєба, планують перетворити на вигнанців, яких виселятимуть через суд.

Як вважають у Мінрегіоні, друга причина, яка не дала змоги навести лад, полягає в тому, що чинним законом передбачено: мешканцям аварійних будинків забудовник повинен надати житло. При чому площа якого буде не меншою, ніж та, яку вони мали у «хрущовці». Але, головне, з розрахунку 21 квадратний метр на кожного члена родини плюс 10,5 квадрата «на всіх». Багато хто пам’ятає, як найбільш підприємливі тоді кинулися прописувати у своїх квартирах родичів, яких тільки було можна, щоб отримати заповітні квадратні метри. Тож у новому законі хочуть закласти іншу норму: надавати безкоштовно стільки, скільки люди мають у «хрущовці», а те, що буде понад, їм пропонуватимуть докупити за власні гроші.

Зараз цей законопроект, який буде правильно вважати не більше ніж поправками до чинного закону, розробляється фахівцями Державного НДІ проектування міст «Діпромісто», і з ним без проблем можна ознайомитися на їхньому сайті. Як вважає пан Парцхаладзе, наразі «важливо зрозуміти, яким шляхом, реконструкції чи знесення, потрібно йти в кожному конкретному випадку, і ці питання мусить вирішувати місцева влада, а вже залежно від цього визначатимуться й варіанти фінансування: це буде за кошти інвесторів чи місцевих бюджетів».

Обіцянки чиновників гріють вуха тих, хто мешкає у «хрущовках»: мовляв, усе робиться задля інтересів людей, але ще є низка проблемних питань, які потрібно з’ясувати, поки документ перебуває на стадії законопроекту. Передусім ідеться про те, що має бути першим – відселення людей (тоді потрібен маневровий фонд житла) чи будівництво (у такому випадку йдеться про стартові будинки, для яких потрібні земельні майданчики), а також процент компенсації за збільшення площі нової квартири. Експерти ж зазначають, що в тому вигляді, у якому законопроект є зараз, його норми вигідні, передусім, забудовникам, які, вичерпавши можливості для будування у великих містах, перебувають нині в активному пошуку ділянок для нового.

Механізм, що був доречним 15 років тому, вже не спрацює

Цікавлюся у директорки Інституту урбаністики Алли Плешкановської, який механізм потрібен, щоби програма оновлення  застарілого житлового фонду справді запрацювала, бо для людей, у чиїх будинках падають балкони й, навіть, шматки поверхів, це дуже важливо. За словами експертки, положення прописане в чинному законі не годиться, тому що його запозичено з досвіду більш ніж  15-річної давнини. «Тоді були інші економічні умови й усе могло спрацювати, а зараз не вийде, бо вже немає таких грошей, які були до кризи 2008 року, – пояснює Алла Плешкановська Opinion, – тому має бути зовсім новий механізм, який враховуватиме сучасні реалії.

У Росії свого часу так і зробили: у Москві фактично всі «хрущовки» знесено й побудовано на їхньому місці нове житло. Тож коли розробляли законопроект у 2005 році, дійсно, було запозичено їх досвід. Але нічого не зробили вчасно — потім розпочалася криза. Умови ж, які ми маємо зараз, зовсім не сприяють тому, щоби забудовники долучалися до реалізацію цієї програми, тому що це збитково». Тож якщо в новий законопроект буде закладено такий же механізм реалізації — розраховувати на запуск програми не варто.

Як зазначає його директорка Інституту урбаністики, пропозиції змін до чинного закону, яким передбачалося запустити програму модернізації застарілого й ветхого житла фахівцями Інституту були подані ще у  2007 році. Проте досі це залишалося тільки на рівні розмов. «Головне, що заважало стартувати, — потреба мати згоду усіх без винятку мешканців будинку, а було чимало людей, які маніпулювали цим, не даючи згоди принципово. Тому стовідсоткова згода – це нереально, – пояснює експертка. – Ця вимога відкоригована в новому варіанті закону «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Але, звісно, це не єдина проблема  .

«Я давно займаюся питаннями комплексної реконструкції, тож певні міркування, яким саме має бути цей механізм, у мене є. Та щоби сказати щось напевно, потрібно провести велику роботу, виконати дослідження , які дадуть змогу отримати відповіді на цілий комплекс пов’язаних між собою питань. Але все потрібно перевірити розрахунково  й обґрунтувати. Заявку на проведення такої роботи вже подано, ба більше, – вона вже повинна була виконуватися цього року, та поки нам її не затвердили. Одне можу сказати вже зараз: починати справді потрібно зі зміни законодавчої бази, інакше ніхто навіть із місця не зрушить. Проте  в цьому законодавстві має бути прописано реалістичні механізми. Вирішити проблему тільки коригуванням старого закону не вдасться».

Ще 2008 року фахівці Інституту урбаністики розробили міську програму комплексної реконструкції по Києву, але її так і не було затверджено, тож до реалізації просто не дійшло. «Хай як шкода, але сьогодні цими напрацюваннями вже не скористаєшся, бо вони розроблялися з урахуванням докризових економічних умов у країні, – зазначає Алла Плешкановська. – Пояснюю. У чинному законі прописано, що людей мають переселяти в межах того ж кварталу, де вони проживають. Є таке? Звісно, що їм має бути надано безкоштовне житло. Причому не з коефіцієнтом півтора, про що інколи кажуть, а в законі чітко написано: з коефіцієнтом до півтора. Тобто не менше, ніж є, але не більше, ніж півтора. Якщо площа старої квартири 30 квадратних метрів, то за цим законом нова повинна бути надана не менше, ніж 30, але не більше ніж 45 квадратів. Враховуючи, що забудовник має побудувати й надати це житло безкоштовно, а потім ще якось виправдати свої витрати, потрібно все ретельно прораховувати з інвестором, який дає кошти. І ще одне. Хай як прикро, але вирішити цю проблему за рахунок коштів інвестора та при цьому зберегти поверховість забудови старою (п’ять поверхів) — неможливо. Це слід усвідомити. Та бюджетних коштів для заміни застарілого житлового фонду, на жаль, немає ».

Зрушити з місця не дасть правова колізія

Натомість, у правозахисників, які проаналізували запропоновані законопроектом новації, зовсім інша думка щодо норми про зменшення частки згодних. Якщо законодавець ухвалить норму про, скажімо, 75 % згодних на реконструкцію / знесення будинків (цифра може бути будь-якою, це не має принципового значення), у наше законодавство відразу буде закладено правову колізію. Як зазначила в коментарі для Opinion юрист Віта Струкова, у Конституції України чітко написано, що нікого, хто має власність, не може бути позбавлено цієї власності у протиправний спосіб. Примусове ж вилучення власності теж регламентовано чинним законодавством та має чітко визначені підстави, за яких вилучення ділянки під «хрущовкою» задля подальшого зведення там нової будівлі й отримання прибутку забудовником аж ніяк не можливе.

«Ухваливши свого часу закон про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку, – уточнює правозахисниця, – законодавці заздалегідь зробили неможливими будь-яке зменшення такої межі згоди. Тобто, потрібна тільки згода усіх без винятку мешканців “хрущовок”, інакше жодна з програм реконструкції не зможе стартувати, а намір про виселення можна буде оскаржити в судовому порядку, бо тоді йдеться про позбавлення людини її власності. Право власності – це як дитина: вона народилася, вже є, і факт цього народження не можна скасувати тільки тому, що комусь так хочеться. Тобто, з погляду чистоти юридичної схеми, якщо дитина народилася, то вона вже є. Якщо у мене виникло право власності, я беру до рук Конституцію й кажу, що нікого не можна протиправно позбавити права власності. Тому сумніваюся, що цю поправку можна буде протягнути під час голосування у Верховній Раді: народні депутати навряд чи підтримають розширення переліку підстав для примусового вилучення власності».

Тож уже зараз зрозуміло, що норма, яку закладено у закон про реконструкцію «хрущовок» ще 2006 року, в будь-якому випадку буде отим каменем спотикання, який не дасть справі зрушити з місця. З одного боку, усі розуміють, що щось робити треба. Бо ж, окрім «хрущовок», є ще 2-3-поверхові бараки, збудовані ще полоненими німцями. У Києві, приміром, таких — цілий масив у районі метро «Святошин». У людей ні опалення централізованого, ні води гарячої, ні інших умов, не кажучи вже про те, у якому стані самі будівлі.

З іншого боку, ні в кого не можна відібрати його квартиру, якщо він сам не погодиться на пропозиції, які буде надано найімовірніше забудовником. Відомий випадок, коли забудовник запропонував нові квартири людям, які якраз і мешкають у барачних умовах: без каналізації, води й тепла. І якщо хтось погодився, то частина вперлися рогом: мовляв, або давайте нам велику грошову компенсацію, або ми з місця не зрушимо. Забудовник, кажуть, потилицю почухав-почухав, і громадяни залишилися біля розбитого корита. І далі без каналізації, води й тепла.

Таких ситуацій, вважає Віта Струкова, може бути дуже багато, а будь-яка програма оновлення застарілого житлового фонду може спрацювати тільки у випадку розуміння й підтримки людей, які мешкають у цих будинках. Окрім того, скептики, які сумніваються у добрих намірах влади, переконані, що за цією ініціативою криється аж ніяк не турбота про людей, яким на голови падають балкони чи дахи під’їздів, а радше бажання розв’язати руки забудовникам, яким давно бракує вільної землі під нові багатоповерхівки. Тож перш ніж ухвалювати пропонований урядом законопроект, варто, як кажуть у народі, сім разів відміряти, аби потім не кусати лікті.

Текст: Лариса Вишинська

Залишити коментар