Понеділок, 19 листопада

Вільно продавати та купувати землю – мрія, котра все ще залишається надто далекою для України. Мораторій на продаж землі, а точніше його скасування, – наріжний камінь усіх дискусій щодо створення повноцінного ринку. Opinion дізнався, чи варто все ж скасовувати мораторій, хто та чому боїться цього рішення, яких втрат і наслідків  таке обмеження коштує Україні та які альтернативні механізми контролю ринку варто запровадити в майбутньому. 

Мораторій на землю: чи варто скасовувати?

Про доцільність скасування мораторію на продаж землі висловився голова Комітету економістів України Андрій Новак. За його словами, це необхідний крок, однак варто встановити три головні обмежувальні заходи, які здатні попередити всі страхи та побоювання.

«Відкривати ринок, безумовно, потрібно. Інше питання, як. Якщо ринок працюватиме так, як свого часу була проведена приватизація, то такий ринок не потрібен. Якщо ж ми хочемо цивілізований відкритий ринок, то, дійсно, потрібні певні законодавчі обмежувачі, які знімуть ті штрихи, що в нас є.

По-перше, варто встановити, що землю сільськогосподарського призначення може купувати лише громадянин України. Тоді зникнуть страхи на предмет того, що іноземці приїдуть і скуплять українську землю», – розмірковує Новак.

Другим обмежувачем, на думку експерта, має стати максимальна площа, яку може придбати один громадянин України. Це необхідно для того, аби завадити можливій купівлі «одним олігархом усієї землі».

«Третій обмежувач – загальна площа земель сільськогосподарського призначення, яка взагалі може бути в обігу землі. Тобто мають бути три головні обмежувачі — тоді знімаються всі страхи. Якщо на таких умовах, тоді, безумовно, відкритий ринок землі потрібен, тому що мораторій гальмує величезний інвестиційний потенціал, який може реалізуватися у випадку запровадження цивілізованого ринку землі», – розповів економіст у коментарі для видання «Слово і Діло».

Підтримує скасування мораторію і членкиня правління міжнародної спілки «Інститут національної політики» Марина Багрова. На її переконання, діючий мораторій – це ганьба для України, адже він ставить нашу державу в шістку країн-вигнанців та віддаляє нас від розвиненого світу. Більше того, скасування мораторію має збільшити кількість фінансових інвестицій, робочих місць та залучити міжнародних інвесторів.

«Мораторій на продаж землі – це олігархічний рудимент. Ось деякі необізнані в економіці патріоти, які страждають фантомними болями по українських землях, вважають, що після зняття мораторію землі в Україні не належатимуть народу.

Хочеться сказати їм, що зараз фактично землі промислового й сільськогосподарського призначення, про які йдеться, в основному належать в Україні окремим олігархам-монополістам, а не народу. І саме народ від цього економічно страждає. І вся економіка України теж. Тому відміна мораторію призведе до руйнування олігархічної монополії в багатьох сферах.

У всіх розвинених країнах світу немає ніяких мораторіїв на продаж землі. Скасування його в Україні вирішить ряд найважливіших невирішених до цього часу питань: спричинить приплив у країну нових фінансових інвестицій; залучить іноземних інвесторів; збільшить кількість робочих місць, знизить рівень безробіття, корупції і злочинності; знизить відплив населення за кордон; призведе до збільшення рівня життя й добробуту громадян. Для прикладу, наприкінці 90-х, Словаччина скасувала будь-які мораторії на продаж землі. Притому, що близько 70 % території Словаччини знаходиться в горах, і ці землі є непридатними для сільського господарства. Тепер завдяки скасуванню економіка Словаччини є однією в Європі, що швидко розвивається. Навіть в Ізраїлі з його мінімальною кількістю придатних земель і системою кібуців існує ринок землі», – ідеться в коментарі для Opinion.

Проти скасування мораторію виступила Інна Богословська, державна та громадська діячка, екс-нардепка від «Партії регіонів», яка покинула фракцію та лави партії в листопаді 2013 року. На її думку, право особистої власності в Україні не захищене законодавством, а населення не зможе скористатися можливістю придбати землю через скрутне економічне положення.

«Сьогодні в Україні скасовувати мораторій на продаж землі категорично не можна через ряд причин. У першу чергу, через відсутність достовірного земельного кадастру. Фактичний розподіл землі в Україні суттєво відрізняється від того, що зафіксовано в документах. Існують мільйони гектарів української землі, які за документами вважаються дорогами, пасовищами, лісами або належать померлим пайщикам. При цьому, фактично, вони розорані та приносять врожай або ж захоплені під забудову.

Право особистої власності в Україні не захищено законодавством, тому рейдерські захоплення землі стали звичним явищем. У результаті беззаконня, яке зараз відбувається на ринку, люди вимушені брати зброю та самостійно відбиватися від рейдерів, які захоплюють їхні землі та спалюють будинки.

Населення країни зубожіло, фінансові ресурси сконцентровані в руках не більш ніж 10-15 корумпованих фінансово-промислових груп. Тому 40 млн українців не зможуть скористатися своїм правом на купівлю землі, і вона буде перерозподілена за корупційними схемами між зацікавленими особами. Є ще одна причина, чому земля в Україні не має бути товаром. Земля для українців – це частина менталітету. Українець не зможе відчувати себе вільною людиною на чужій землі. Тому в нас має працювати не ринок продажу, а оренди», – розповіла Opinion Богословська.

У свою чергу економічний та політичний експерт Валерій Клочок пояснив: після запуску ринку землі ми постаємо перед загрозою скорочення малого та середнього агробізнесу та ще ряду ризиків, однак попри неодностайну українську позицію, міжнародні організації та установи, як-то МВФ та Світовий банк чітко наголошують: скасовувати мораторій та запускати повноцінний ринок – необхідно.

«У випадку запуску ринку землі ми постаємо перед загрозою подальшого скорочення малого та середнього агробізнесу, масової міграції сільського населення в міста-мільйонники, виснаження земель для виробництва експортно-орієнтованої продукції з відносно низькою доданою вартістю та виведення капіталів в офшори і, звісно ж, нас чекає подальший занепад соціальної інфраструктури на селі й вимирання цих самих сіл. Звісно, не мають бажання говорити про скасування мораторію і власники агрохолдингів. Ситуація їх цілком влаштовує.

Якщо позиція в Україні стосовно земельної реформи різна, то міжнародні фінансові інститути, із якими співпрацює Україна, цілком однозначні. Наприклад, однією з умов отримання чергового траншу МВФ є запуск повноцінного ринку землі. Ще минулого року відповідна вимога ставилася перед урядом Гройсмана. Але тоді їм вдалося “зам’яти“ це питання. У березні цього року представник МВФ в Україні Йоста Люнгман в інтерв’ю українським ЗМІ чітко вказав, що “земельна реформа – один із ключових елементів програми реформ, підтримуваних Фондом“.

Світовий банк також заявив про свою позицію стосовно запуску ринку землі в Україні. Глава представництва Світового банку в Білорусі, Молдові та Україні Сату Кахонен зауважила, що їх влаштовує будь-який сценарій запуску ринку землі. У тому числі й продаж обмеженим обсягом (до 300 га) в одні руки тільки фізичним особам — громадянам України, який раніше пропонувало Мінагрополітики», – розповідав Opinion експерт.

Чого коштує мораторій сучасній Україні?

Народний депутат та член Комітету Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин Олексій Мушак у своїй нещодавній колонці навів перелік втрат, якими обходиться для України мораторій на землю. Зокрема, за словами нардепа, у занепаді перебувають садівництво, тваринництво та інші сфери, котрі потребують довгострокових інвестицій: інвестори не бачать змоги інвестувати в орендовану землю.

«– 7 мільйонів землевласників (кожен шостий українець) не може розпоряджатися своїм активом і мусить вдаватися до напівпрозорих схем. Від заниженої оренди вони втрачають близько 400 доларів оренди паю (3,6 га в середньому) в рік;

– орендатори землі виснажують її в пошуках наживи, тому якість українських чорноземів стає гіршою з кожним десятиліттям;

– земля не може бути предметом застави в банку – фінансові інструменти для розвитку агросектору не створені. Компанії не мають достатньо коштів, тож не можуть створювати переробні підприємства, потужності для зберігання тощо. Навколо сільського господарства не створюється інфраструктура, яка могла б виникнути;

– садівництво, тваринництво та інші сфери, які потребують довгострокових інвестицій, занепадають, бо інвестори не бачать змоги інвестувати в орендовану землю.

Їх права просто не захищені – кожен день власник паю може забрати свою землю — і фермер втратить сад, у який роками інвестував свої кошти. Страждає і держава. Зараз активно йде реформа децентралізації, але новостворені ОТГ не можуть розвиватися так, як треба, оскільки місцеві бюджети недотримують сотні мільйонів гривень податкових платежів через тіньовий обіг земель.

Лише 25 % державних підмораторних земель зареєстровані в державному земельному кадастрі, що є “корупційним полем“, де пасуться чиновники. Тобто отримати з решти податки, за рахунок яких регіони мають розвиватися,  — неможливо. В Україну йде набагато менше інвестицій, ніж ми могли отримати. Давайте визнаємо: крім України є багато інших країн із гарним розташуванням, кліматом та землею, де до того ж можна вести законний та захищений бізнес.

Але багатьох це влаштовує, в першу чергу агрохолдинги, які контролюють сьогодні земельний банк у 6 млн га землі — це розмір двох Молдов чи Хорватії. Причому ситуація з кожним роком погіршується. Якщо у 2007 році агрохолдинги контролювали 7 % від усіх сільгоспземель, то вже сьогодні майже 30 %. В Україні найбільші агрохолдинги порівняно з країнами, де відкритий ринок землі. Отакі наслідки мораторію, який ще 17 років тому мав вберегти Україну від сценарію “ваучерної приватизації“ підприємств», – наголошує народний обранець.

Своїм переліком наслідків функціонування мораторію в Україні з Opinion поділився і Кирило Левтеров, адвокат та керівник юридичного напряму служби корпоративної безпеки Всеукраїнської Аграрної Ради, зазначивши, що обмеження ринку землі стимулює ряд втрат та погіршення стану самої землі.

«– Деградація та ерозія ґрунтів: аграрії не приділяють достатньої уваги збереженню ґрунтів. Адже ніхто з них не впевнений, що через 5-10 років на цих гектарах будуть працювати вони чи їхні нащадки. Оренда може перейти до іншого господарства;

– величезні витрати на підписання, оновлення та захист прав оренди;

– вартість користування (оренди) одним гектаром подекуди перевищує схожі цифри в ЄС;

– відсутність запровадження поливних систем (крім підтримки систем на Півдні): величезні капітальні витрати на поливні землі не можливі в умовах оренди.

Як наслідок – низька врожайність, низька якість та висока собівартість продукції. Разом із високою вартістю фінансування маємо неконкурентноздатну аграрну галузь», – констатував фахівець.

Прокоментував експерт і тезу про те, що мораторій нібито захищає землю від продажу за копійки. На переконання Левтерова, насправді діючий механізм зменшує ціну до 50 %.

«Мораторій суттєво збиває ціну. На мою думку, відсотків на 25-50. Це якщо порівнювати із цінами на аналогічну землю, але яка не під мораторієм. Причина проста: покупці не готові виплачувати повну ціну з огляду на “сірість“ механізмів продажу зараз. Деякі ж механізми самі по собі достатньо дорогі в реалізації», – міркує експерт.

Як контролювати ринок землі після скасування мораторію?

Костянтин Денисов, кандидат економічних наук та активіст Запорізької обласної організації ВО «Свобода», переконаний, що, у випадку скасування мораторію на землю, має бути налаштований цілий альтернативний механізм, відповідно до якого продаж землі буде відбуватися через Державний спеціалізований банк. Точніше, йдеться про довгострокову оренду, а за великих площ орендатор повинен складати кваліфікаційні іспити.

«Дієва альтернатива мораторію повинна включати в себе наступне:

– продати землю українець може виключно Державному спеціалізованому банку;

– цей банк буде здавати землю в довгострокову оренду з правом родинної спадщини (довгострокова оренда – ефективний механізм, приклад тому орендований упродовж 99 років Британією Гонконг);

– фермер, який бажає взяти в оренду більше 30 га землі, має скласти кваліфікаційний іспит на предмет діяльності на цій землі;

– держава запровадить кримінальну відповідальність за ерозію ґрунтів унаслідок людської діяльності та заборону змінювати цільове призначення с/г земель», – переконаний фахівець.

Натомість Кирило Левтеров у коментарі для Opinion наголосив, що ніякого додаткового врегулювання ринок після зняття мораторію не потребуватиме: можливість масової концентрації земельних ресурсів у одних руках, на думку експерта, є радше міфом, аніж реальною небезпекою.

«Ринок – найкращий механізм контролю. Чомусь ніхто не скупив усі квартири чи всі офісні та промислові приміщення. Із землею нічого страшного не відбудеться. З’явиться клас “рантьє“ – людей, які матимуть 100-200 гектарів для здавання в оренду (зараз така категорія інвесторів фактично відсутня). Масове придбання землі агровиробниками – радше міф», – наголосив адвокат.

А ось юрист  та журналіст Станіслав Цись вважає, що після скасування мораторію варто стимулювати власників земельних ресурсів об’єднуватись у земельні кооперативи.

«Разом із скасуванням мораторію необхідно передбачити механізми, як простимулювати власників об’єднувати свої паї в земельні кооперативи. Тоді вони зможуть претендувати на розподіл усього прибутку, отриманого з врожаю. Що дасть новий поштовх до подолання бідності та відродження села», – вважає Цись.

Текст: Дмитро Журавель

1 комментарий

Залишити коментар