Неділя, 21 квітня

Маховик реформи у сфері житлово-комунального господарства запущено ухваленням цілого пакету законів ще з 2015 року. 2018 рік водночас був проміжним у її реалізації та дуже важливим і важким: Мінрегіон, відповідальний за цю сферу, повинен був розробити нормативно-правові акти, які мають дати змогу цим законам запрацювати на повну силу. Тож Opinion вирішив зʹясувати, із якими здобутками реформа ЖКГ увійде в 2019 рік, і чим саме для українців ці новації обернуться.

У червні 2018 року, за день до набуття чинності, було відтерміновано один з основних законів із пакету документів, що є законодавчим підґрунтям для реформування галузі ЖКГ. Йдеться про ухвалений торік у листопаді Закон «Про житлово-комунальні послуги», який мав набути чинності 10 червня, але окремі положення якого відклали аж до травня 2019-го.

До цього пакету належать ще чотири закони: «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ухвалений ще 2015 року, – славнозвісний 417 закон, яким створено чимало юридичних колізій; «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання», ухвалений у червні 2017-го, окремі норми якого теж було відтерміновано влітку; два закони: «Про енергетичну ефективність будівель» і «Про Фонд енергоефективності», які парламент ухвалив торік у червні та якими мають намір вирішити питання енергоефективності в наших висотках.

Власники квартир ніяк не хочуть ставати співвласниками будинку

Для того, щоб розставити усі крапки над «і» в питанні: що було зроблено 2018 року у сфері ЖКГ, а із чим не впоралися, Opinion звернувся за коментарем у Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства.

«Реформа почалася з моменту ухвалення закону про особливості права власності в багатоквартирному будинку, яким визначили принципову річ: власники квартир є співвласниками багатоквартирного будинку, й усе, що знаходиться в цьому будинку: дахи, підвали, сходові клітки тощо, є загальною спільною власністю, за яку співвласники несуть спільну відповідальність, – пояснює Opinion заступник директора департаменту систем життєзабезпечення й житлової політики Мінрегіону, начальник управління житлової політики Світлана Старцева. – Це означає, що якщо ти – власник, то несеш відповідальність за все, що потребує утримання цієї власності. Цим законом ми дали право співвласникам будинку обирати форму управління. І їх три: через ОСББ, через визначення управителя й через самозабезпечення, коли співвласники самі збираються й за кожну дію зі своїм майном голосують».

Цей закон зобовʹязував перевести багатоквартирні будинки з комунальної у співвласність власників квартир. «Ми розробили порядок списання багатоквартирних будинків із балансу комунальних підприємств, щоб управління комунальної власності на місцях списали ці будинки як власність, тому що власність співвласників розцінювати як комунальну не можна, – продовжує Світлана Старцева. – Тому було проведено розділення: усе, що до будинку (мережі тепло-, водопостачання тощо), – це комунальна власність, а все, що в будинку, – це загальна сумісна. Потім, за цим законом, органи самоврядування повинні буди створити відповідні комісії, провести інвентаризацію та списати будинки з балансу. Для того, щоби співвласники на загальних зборах визначилися з формою управління й обрали, кого наймати для обслуговування».

Нині найбільше проблем викликає те, що в половини будинків по всій Україні немає технічної документації, яка потрібна, щоб правильно розрахувати вартість кожної з послуг за новим законодавством. Цю документацію комунальні підприємства, які досі обслуговували будинки (приміром, ЖЕК), повинні передати співвласникам, щоб ті – у випадку, якщо таки зуміли зорганізуватися, – могли рухатися далі. Є два шляхи розв’язання проблеми: 1) місцева рада ухвалює рішення й відшкодовує витрати на відновлення документації, опікується цим відновленням і передає потім представницькому органу співвласників (класичний варіант – ОСББ); 2) люди повинні зібрати гроші на це самостійно, замовити виготовлення документації, а комунальники потім мають їм ці кошти повернути, що, враховуючи наші реалії, неможливо. Механізму, як врегулювати це, особливо якщо люди ніяк не можуть зібратися на збори (а інертність співвласників – чи не найбільший камінь спотикання в цьому процесі), поки немає. Як немає й надії на те, що він з’явиться у 2019 році.

Скоро матимемо нову – уніфіковану – платіжку  

Закон про ЖКП було відтерміновано через те, що для набуття чинності цим документом профільне міністерство мало розробити величезний пакет нормативно-правових актів. Це, за словами керівника управління житлової політики Мінрегіону, 27 серйозних документів, кожен із яких потребував багато часу й сил.

«Йдеться про типовий договір на управління багатоквартирним будинком, правила надання послуги з управління тощо, – зазначає Світлана Старцева. – 14 із них уже розроблено й ухвалено, дещо в роботі, і, сподіваюся, що до кінця року ми встигнемо це зробити.

Скажімо, зараз на останньому етапі узгоджень такий важливий документ, як порядок проведення контролю за відповідністю якості. Відтерміновано в нас фактично два типові договори, на надання послуг із водопостачання / водовідведення та теплопостачання й гарячої води, і кілька документів, якими займається департамент економіки. До речі, економісти розробляють і нову форму платіжки – вона буде уніфікованою для всіх. А від Міненерго ми очікуємо розроблення постанови про перелік робіт із обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж».

У міністерстві зазначають, що головною метою реалізації цього закону є створення конкурентного ринку управителів, які повинні мати професійну атестацію. «У листопаді було прийнято постанову КМУ, якою визначається порядок їх професійної атестації, де чітко викладено всі вимоги до цього, – пояснює експертка. – Тобто будь-який приватний менеджер-управитель багатоквартирного будинку, як приміром, приватний нотаріус чи архітектор, повинен мати певний набір знань і вмінь для надання якісної послуги».

Та, як пояснили Opinion у КМДА, спираючись на досвід Києва, усі ці чудові прогресивні норми щодо створення ринку управителів умить не спрацювали, і дива не відбулося – люди масово не кинулися обирати собі управителів. Серед причин – як інертність і роз’єднаність людей, так і те, що дуже багато субсидіантів, які остерігаються, що не потягнуть нові реалії, що краще, аби були звичні ЖЕКи, котрим щось не оплачується, а вони при тому роблять вигляд, що щось роблять, адже гроші за субсидії надходять невчасно, та уряд цю проблему вголос озвучувати не любить. Саме тому, зазначають у КМДА, що не врегульовано всі ці питання, пробуксовує й створення ринку управителів. І навіть там, де вони вже працюють, трапляється, що приватні обслуговуючі компанії ініціюють відмову від будинків. Причина: щоби працювати їм було вигідно економічно, потрібно підвищувати тариф, а люди відмовляються. Як тут шукати оту «золоту середину», яка влаштує усіх, поки незрозуміло.

Сплачувати за все, що зайшло в будинок, будемо з травня 2019-го

Основний принцип, який хочуть реалізувати за допомогою закону про комерційний облік, – усе, що зайшло в будинок, повинно бути сплачено споживачами. Чиновники кажуть, що цей закон надає реальні інструменти для контролю споживання теплової енергії й води, що нібито повинно дати змогу відкоригувати тарифи. Причому, можливо, навіть у бік зменшення, у що, насправді, повірити неможливо. Цей закон, за словами керівника управління житлової політики Мінрегіону, обов’язково вимагає наявності двох типів лічильників: технологічних, котрі встановлюються на виробництві й фіксують, скільки тієї ж води вийшло в мережу, і комерційних, які мають бути встановлені в кожному будинку.

«Нині вузлами обліку теплової енергії обладнано майже 80 % будинків, вузлами обліку водопостачання – теж приблизно стільки, – каже Світлана Старцева. – Але без типового договору на водопостачання й водовідведення та теплопостачання й гарячу воду впровадити це не можна. Тож ці положення закону про комерційний облік теж відклали до травня 2019-го».

Тобто, попри те, що всі підзаконні акти, які супроводжують набуття чинності цим законом, розроблено, він «пригальмовується» через те, що є не вся нормативно-правова база до закону про ЖКП. Щоправда, із цим принципом категорично не згодні передусім ті мешканці багатоповерхівок, чиї квартири обладнано квартирними лічильниками гарячої й холодної води, а подекуди й тепла. Оскільки вже зараз зрозуміло, що в оті нові платіжки, які тільки повинні з’явитися, будуть вноситися зовсім інші цифри, аніж показуватимуть лічильники в квартирі. Скажімо, якщо в квартирі зареєстровано троє-четверо, а проживає одна людина, цифри у платіжці дуже відрізнятимуться від її реального споживання. Як скоригувати такі ситуації, поки невідомо. Але що вони стануть проблемою, це однозначно.

Як утепляти будинок, розкажуть енергоаудитори

Ще два закони – про енергоефективність будівель і про Фонд енергоефективності – тісно пов’язані, бо перший каже, яких заходів потрібно вжити, щоб підвищити цю енергоефективність, а другий пояснює, де взяти кошти. Оскільки в структурі витрат населення найдорожча послуга – теплопостачання, мета цих законів – утеплення будинків і скорочення витрат на обслуговування. Завдання непросте, бо нині в Україні понад 190 тис. будинків, і модернізувати потрібно щонайменше 60 % із них.

За словами експерта, співвласники повинні вирішити, як своїм майном розпорядитися, а держава повинна якимсь ресурсом допомогти. Оцей ресурс і передбачено сформувати у Фонді енергоефективності за рахунок коштів держбюджету та тієї долі, яку європейці спрямовують саме на модернізацію нашого житлового фонду. До закону про Фонд енергоефективності вже розроблено всю потрібну документацію й створено наглядову раду, яка контролюватиме його виконання. Щоб на повну силу запрацював закон, «правила гри» потрібно ще доопрацювати. Але, додають у міністерстві, кількість потрібних документів уже не критична: із 15 є 13, й один – на підписі в міністра юстиції, а ще один «дотягують» юристи.

«Тепер з’являється нова спеціалізація – енергоаудитори, які, з одного боку, перевірятимуть, наскільки будинок відповідає сучасним вимогам з енергоефективності, а з іншого – даватимуть фінансове обґрунтування, скільки потрібно коштів, щоби скоротити в ньому втрати електричної чи теплової енергії, – пояснює Світлана Старцева. – Без прийняття відповідних документів, над якими ми працювали упродовж 2018 року, і не відчувши, як вони запрацюють, ми не могли відтерміновувати набуття чинності цими законами, тому наступний рік – це вже рік опрацювання помилок. Будемо відпрацьовувати механізм дії законів на практиці й коригувати внесення змін до тих нормативно-правових актів, які не спрацьовуватимуть».

Погляд на проблему

Олександр Сергієнко, директор Дослідницько-аналітичного центру «Інститут міста»:

«2018 року реформа у сфері ЖКГ не зрушила з місця»

«Попри певну кількість ухвалених законів, 2018 року реформа не зрушила з місця. На жаль, у її рушіїв, якими вважаються парламентський комітет із питань будівництва, містобудування й ЖКГ і певна група експертів, які працюють на грантових засадах, немає ні чіткого розуміння, ні формулювання суті цієї реформи. З одного боку, ухвалюють комплекс законів, але з іншого – не розробляють вчасно нормативно-правових актів, тож механізми реалізації цих законів відсутні.

Як на мене, ця реформа полягає в тому, щоби відійти від колгоспного принципу споживання й нарахування плати за ЖКП, а перейти справді до квартирного. Саме квартирного, а не індивідуального, як написано в законодавстві. Якщо висловлювання «індивідуальний лічильник» розуміти буквально, то це означає, що кожен мешканець квартири повинен мати свій окремий – індивідуальний! – лічильник, а це неправильно. І таких моментів дуже багато. Тобто, немає сформульованої артикульованої концепції змін у сфері ЖКГ, натомість маємо загальні слова про реформу.

Що буває, якщо закон ухвалюють, а створення механізму його реалізації запізнюється. За законом про комерційний облік тепла й води, за загальнобудинкові лічильники мають сплачувати винятково мешканці цього будинку. Але немає нормативного акту, який би давав механізм стягування із громадян цих коштів. У тому ж Києві мешканці 2 тис. багатоквартирних будинків опинилися в такій ситуації: у них лічильники тепла розукомплектовані. При цьому київська міська влада має достатньо коштів, щоб ці лічильники відремонтувати. Та вона не може цього зробити, бо це суперечитиме нормам закону. Якщо ж влада зробить це за рахунок бюджету, очільників КМДА можна буде притягнути до відповідальності за нецільове використання коштів. Тож це – одне з тих “вузьких” місць, яке змушує реформу буксувати. А треба було б у тариф на утримання будинків закладати складову на утримання лічильників, чого ніхто не зробив. Я вже не кажу про те, що це соціально несправедливо, бо в 12,5 тис. київських будинків ці лічильники поставили безкоштовно, але мешканцям 2 тис. будинків не пощастило, бо в них їх покрали, і тепер ці люди повинні діставати гроші зі свого гаманця, щоби встановити їх ще раз.

Якщо казати про загальнобудинкові лічильники газу, то народні депутати заборонили їх встановлювати без згоди мешканців. Це правильно, адже, за законом про комерційний облік газопостачання на 1 січня 2018 року, усі квартири мало бути обладнано газовими лічильниками. Цього не зроблено, натомість газорозподільні організації почали встановлювати загальнобудинкові. І хоч законодавець це заборонив, проте нічого не сказав про будинки, де їх уже встановлено, жодним чином не визначивши, як же будуть рахувати споживання газу для таких будинків. Тож тут є проблема.

Найбільшим досягненням галузі ЖКГ, я вважаю, повернення в управління найбільшого в Україні теплового комплексу – теплопостачальної компанії «Київенерго» – у власність громади. Це принципово, тому що в багатьох містах України хазяйнують не комунальні, а приватні організації. І особливо це боляче в маленьких містечках, де НКРЕКП не контролює встановлення тарифів, і це робить де-юре виконавчий орган, а де-факто мер міста, який цей орган очолює. І в багатьох містах ці тарифи занадто високі, і є величезні підозри, що там спрацьовує механізм домовленостей між приватним постачальником і мерією міста. А приклад Києва доводить, що проблему можна розв’язати на користь громади».

Віра Радченко, начальник управління розвитку ЖКГ департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА:

«Нині всіх надзвичайно цікавить методика розподілу тепла по будинку, якої досі немає»

«Закони, якими оновлюється галузь ЖКГ, довго напрацьовувалися, а ухвалено їх було майже одночасно. У них різні терміни набуття чинності, проте, щоб вони запрацювали, потрібно було розробити величезну кількість підзаконних актів. І якщо для закону про комерційний облік давався рік, то для дуже серйозного закону про ЖКП – усього півроку. І це стало величезною проблемою, оскільки впоратися за такий короткий час просто нереально. Відповідно й досі не розроблено та не прийнято чимало підзаконних актів.

Саме тому в екстреному порядку до 1 травня 2019 року було відтерміновано норми щодо системи надання комунальних послуг закону про ЖКП. І тепер із травня 2019-го люди повинні за рік обрати варіант договірних відносин із монополістом. Для цього потрібно провести збори й визначитися, як хочуть далі бути: на прямих договорах чи на колективному, якщо в будинку є ОСББ. Якщо вони цього не зроблять, залишаться прямі договори за замовчуванням, і споживачі зіткнуться з величезною проблемою, оскільки внутрішньодомові мережі ніхто не обслуговуватиме. І якщо в будинку станеться аварія, доведеться в екстреному порядку збирати із сусідами гроші на цей ремонт, а потім ще шукати когось, хто його зробить. Тому що прямі договори передбачають надання послуг до крану, але жодним чином не обслуговування внутрішньобудинкових мереж. За це хтось повинен платити – так, як це раніше робив ЖЕК. Чи робитиме він і далі, поки незрозуміло. Це залежить від того, які в будинку будуть відносини із ЖЕКом та скільки йому платитимуть за роботу. Тож до травня люди мають визначитися з типом договору, проте їм, на жаль, ніхто про це особливо не розповідає, бо ніхто за це на себе не хоче брати відповідальності.

У цьому ж році мали набути чинності й усі норми закону про комерційний облік. Та оскільки не було розроблено повного пакету підзаконних актів, знову довелося давати додатковий час. Цей закон зобов’язував підприємства встановити 100 % лічильників, при цьому забравши в них із тарифу змогу використовувати гроші на їх встановлення. Гроші на повірку лічильників у тарифі зараз теж не закладено, і людей про це ніхто не інформує. Саме через те, що з набуттям чинності з’являлася змога штрафувати підприємства за невстановлення лічильників, а механізму, як провести збори людей, щоб вони погодили встановлення цих вузлів обліку, так і не створили, довелося відтерміновувати закон саме в частині накладення штрафів за невстановлені лічильники, і теж до травня наступного року.

Нормативну базу забезпечення реформи повністю не розроблено й досі. А оскільки в нас настав опалювальний сезон, усіх дуже цікавить методика розподілу тепла по будинку у сфері нового законодавства. Поясню, в чому суть проблеми: якщо в будинку є загально-будинковий лічильник тепла, то, за новим законом, усе, що зайшло в будинок, має бути сплачено споживачами. Тепер увага: десь у якомусь стояку в систему потрапляє повітря. Щоб усунути проблему, потрібен час, скажімо, кілька днів. У цей час у будинок надходить тепло, яке обраховує лічильник. Проте люди в тому стояку, де ліквідовували проблему, протягом цих двох днів тепла не мали. Монополіст внаслідок прямих угод виставляє рахунки за лічильником і не має алгоритму, як врахувати, що саме в цьому стояку в певний момент не було тепла. Щоби правильно розрулювати такі ситуації, повинна бути методика, котра регулюватиме ці питання.

Постанова, яка діяла досі, не вписується в нові реалії, коли в будинку є лічильник і все повинно бути оплачено споживачем. Тобто, якби рахунки за тепло виставляла житлова організація, вона, взявши показники лічильника, відняла б оті квартири, які упродовж двох днів не мали тепла, й розкидала б те, що вийшло, по інших. Але прямі угоди не дають змоги монополістові діяти таким чином, навіть якщо він знає, що кілька десятків квартир у конкретному будинку кілька днів не мали тепла, він не повинен цього враховувати, бо не має для цього потрібної методики. І жодних перерахунків він робити теж не може, тому що в нього все, що зайшло в будинок, повинно бути сплачено. А сама методика – на 70-ти сторінках, із купою формул – укотре переробляється й нині знову оприлюднена для громадського обговорення. Хто зі звичайних людей це може зрозуміти, якщо спеціалісти не дуже добре усвідомлюють, що там написано та як це буде розподілятися?! І це – лише один із неврегульованих аспектів реформи, а їх насправді дуже багато».

Текст: Лариса Вишинська

Залишити коментар