Вівторок, 15 жовтня

До початку наступного року в Україні має запрацювати ринок земель сільськогосподарського призначення. Мораторій на продаж землі, який триває останні 20 років, буде знято. Але якщо згадати, що всі ці роки мораторій продовжувався через неготовність до відкритого ринку, ба більше, жодних дій для підготовки до його відкриття так і не зробили, виникає слушне питання, а чи виправданий нинішній поспіх нової влади? Уряд має підготувати законопроєкт про ринок земель вже до початку жовтня, а до початку грудня парламент вже планує його схвалити. Часу обмаль навіть для того, щоб обговорити різноманітні моделі майбутнього ринку, не кажучи вже про впровадження найоптимальнішої з них. Вже зараз очевидно, що завершення земельної реформи, яка почалася ще за часів президентства Кучми, стане справжнім викликом для держави.

Нині власники сільськогосподарських паїв офіційно не можуть їх ані продавати, ані використовувати як банківські застави. Це один із чинників, які багато років суттєво гальмують розвиток дрібного фермерства в Україні, але сприяють добробуту великих агровиробників, які винаймають ці паї в оренду за досить низькими цінами і зазвичай на значний термін. Часто цілими селами і на строк «50+» років. Не рідкі й випадки, коли паї людей обробляються навіть без сплати оренди, а власники земель про це й не знають. Крім того, за час дії мораторію близько мільйона власників паїв померли, так і не передавши їх у спадок, і наразі ці землі взагалі нічиї. Звісно, якби легальний ринок землі існував, вартість оренди була б вищою, бо у власників був би вибір або продажу землі, або використання як застави, що знизило би пропозицію, додало оренді альтернатив, підвищуючи її ціну. Власне, через потужне лобі агропромисловців, яким на руку був земельний мораторій, в останні роки, попри численні заклики про потребу впровадження вільного ринку, парламент ані кроку не робив для його запуску.

Крім того, офіційний ринок землі припинив би існування наявного на сьогодні тіньового ринку сільськогосподарських земель, бо насправді паї активно купують і продають, змінюючи цільове використання земель, або відчужують як майно фіктивно збанкрутілих компаній-орендарів. Але якщо вільний ринок сільгоспземель не буде регульованим, то зловживання із паями не припиняться, а навпаки, примножаться.

Наразі про концепцію ринку землі, якою займається новопризначений уряд, відомо небагато. Крім того, що разом із запуском ринку буде одночасно скасовано заборону на відчуження сільгоспземель усіх форм власності (тобто і приватних, і державних), відомо, що продаватимуться землі лише через електронні аукціони. Це хороша практика, яка не гарантує відсутності зловживань, але мінімізує їхню кількість. Крім того, продаж землі через електронні аукціони дозволить відстежувати всі операції, зберігати, систематизувати, а надалі аналізувати дані про старих і нових власників, вартість землі, обсяги земельних ділянок в одних руках тощо. Реєстрація ціни при операціях купівлі-продажу буде також обов’язковою. Ця інформація може бути вкрай важливою для розробки подальших ринкових регуляції та контролю за процесами, які відбуватимуться на ринку землі. 

Також, вірогідніше за все, право на купівлю земель сільськогосподарського призначення отримають лише громадяни України та юридичні особи-резиденти. Звісно, це не є стовідсотковою гарантією того, що іноземці не зможуть купити наші землі. Але якщо іноземна компанія схоче взяти участь у земельному аукціоні, вона муситиме відкрити в Україні офіційне представництво, створити тут робочі місця та тут же сплачувати податки. За середніми оцінками експертів, створення ринку землі щороку додаватиме до національного ВВП 1-1,5 %, але основна ставка не робитиметься на великих господарників.

Обмеження концентрації земель в одних руках будуть, але доволі лояльними: не більше 35 % площі угідь територіальної громади, чи 15 % області, чи 0,5 % – країни. Але ставку все ж таки планують зробити на розвиток фермерства.

Світовий банк, який активно долучився до підготовки реформи, переконаний, що разом із запуском відкритого ринку в Україні має запрацювати спеціальний фонд, який гарантуватиме дрібним фермерам можливість покупки паїв. За оцінками Світового банку, у перші роки після запуску ринку близько двох з половиною тисяч фермерів будуть зацікавлені у купівлі земельних наділів. На жаль, далеко не усі вони мають необхідні для цього гроші. А банківські кредити із надзвичайно високими відсотковими ставками їм також не допоможуть. Саме для цього і потрібен спеціальний фонд часткового кредитного гарантування, обсяги якого у Світовому банку оцінили у 500 млн доларів. Гарантуватиме фонд до 50 % суми позики на термін до семи років. У Мінфіні схвально сприйняли цю ідею, але зазначили, що розраховують на те, що міжнародні партнери не лише порадою допоможуть Україні, але й погодяться частково цей фонд наповнити. Підтримує ідею створення фонду часткового гарантування і Національний банк, ба більше, там вже оцінювали впровадження аналогічної моделі підтримки і вважають її ефективною. Однак, до можливості створення та запуску фонду до кінця цього року українські урядовці ставляться дуже скептично. Особливо якщо врахувати, що лише цим відкриття ринку сільськогосподарських земель обмежитися не зможе.

На черзі, зокрема, інвентаризація усіх земель із чітким визначенням меж та власників тих чи інших ділянок. Наразі Державний земельний кадастр заповнений на 65-70 %, щодо багатьох ділянок інформація або часткова, або відсутня, подекуди вона взагалі не збігається із дійсністю. Уряд сподівається, що заповнити кадастр на 100 % вдасться до початку 2021 року, бо це тривалий і вартісний процес, який часто вимагає виїзду експертів на місце. Як працюватиме ринок перший рік із частково заповнений кадастром і як уникнути зловживань та махінацій – невідомо.

Бажано було б запровадити механізми, які б обмежували апетити спекулянтів, наприклад, підвищене оподаткування при продажу земельних ділянок частіше, ніж раз на три, п’ять, десять років. Сам по собі ринок земель не може бути повноцінним товарним ринком, бо земля для її власника – засіб виробництва чи заробітку, а не товар. Потреби у частому продажі земель у колі справжніх власників не буде, а от спекулянтів підвищена ставка оподаткування відлякуватиме.

Окрім створення надійних юридичних запобіжників від можливих спекуляцій на ринку, необхідні також механізми захисту від шахраїв власників паїв, адже більшість із них – це літні люди, яких легко ввести в оману, яким важко буде опанувати електронні аукціони, а часом і прочитати дрібний шрифт в угоді не під силу.

Задля зняття напруги серед аграрних підприємців також варто створити механізм, який зміг би надавати преференції попереднім орендарям землі, аби не зруйнувати виробничий потенціал тих компаній, які давно працюють на ринку. Та найголовніше – це створення державного регулятора, який би опікувався роботою земельного ринку та незалежного інституту оцінки земель.

Нарешті не треба забувати, що держава має стати таким же повноцінним учасником земельного ринку, як і решта потенційних продавців та покупців, а отже уряду треба мати чіткий план того, що держава робитиме із наявними у її розпорядженні землями. Як використовуватиме наявні наділи, що належать численним державним агроінститутам та шовківництвам, чи варто їх утримувати, чи доцільно їх продавати? Чи, може, варто згрупувати державні землі у земельний банк та стати орендодавцем для крупних виробників? Варіантів безліч, але поки що ми не чули від жодного урядовця хоча б натяку на те, що буде саме із державними землями сільськогосподарського призначення, які також продаватимуться на ринку землі.

Нині очевидно, що кількість завдань, які необхідно виконати до запуску земельного ринку, неосяжна.  Це головний і дуже вагомий ризик того, що ринок на початковому етапі не працюватиме належним чином. Неможливо уникнути помилок, якщо ринок запускається буквально навмання. Проблеми не будуть попереджатися, вони будуть вирішуватися в процесі запуску і роботи ринку у перші роки. За найоптимістичнішими оцінками до прийнятного та робочого варіанту ми наблизимося у кращому випадку років через п’ять-сім, набивши чимало ґуль на лобі.

Текст: Валентина Ющенко

Залишити коментар